重庆法检《法律基础知识》：建设用地使用权

建设用地使用权，是指自然人、法人或非法人组织依法对国家所有的土地享有的建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。建设用地使用权可以分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。

一、建设用地使用权的设立

民法典第346条规定：“设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。”这是设立建设用地使用权的基本要求。

出让与划拨是设立建设用地使用权的两种基本方式。民法典第347条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”

（一）以出让方式设立建设用地使用权

以出让方式设立建设用地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用权人，并由土地使用权人向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让的方式主要有以下四种：

1.协议出让，即国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。协议出让只有作为出让人的国家和作为受让人的特定土地使用者双方参与，操作简便、灵活，交易成本低廉，但是交易不够透明，缺乏竞争，容易导致暗箱操作、滋生腐败，损害国家利益。我国现行法对协议出让进行了严格限制，禁止“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的”通过协议方式出让。

2.拍卖出让，即出让人发布拍卖公告，由出让人在指定时间、地点以公开竞价的形式将建设用地使用权出让给最高应价者的行为。

3.招标出让，即出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和非法人组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。

4.挂牌出让，即出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞投人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的行为。

（二）以划拨方式设立建设用地使用权

以划拨方式设立建设用地使用权，是指县级以上人民政府依照相关法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿地交付给符合法律规定条件的土地使用者使用，土地使用者因此取得建设用地使用权的行为。

建设用地使用权的划拨具有公益目的性、无偿性、无期限性、限制流通性等特点，其适用范围也有限制。根据城市房地产管理法第24条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

二、建设用地使用权的转让

建设用地使用权的转让，是指已经产生或者己经存在的建设用地使用权的主体发生变更的情形，即建设用地使用权人将自己拥有的土地使用权再让渡给相对人，使其成为新的土地使用权受让人。建设用地使用权转让的具体方式包括三种：买卖、互易及赠与。

建设用地使用权的买卖，是指建设用地使用权的初始受让人将土地使用权出售给第三人而使土地使用权发生移转。互易，是指两个或两个以上的建设用地使用权人互相交换各自享有的建设用地使用权。赠与，是指建设用地使用权人将自己享有的建设用地使用权无偿赠送给第三人，由该第三人取得土地使用权。

建设用地使用权属于一种不动产上设立的用益物权，采取的是登记生效要件主义。

三、建设用地使用权的消灭

建设用地使用权的消灭事由主要规定于土地管理法。

土地管理法第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的；（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（三）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。另外，民法典第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

1.建设用地使用权期限届满

依据土地管理法第58条第1款第2项，土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，应当收回国有土地使用权。

2.国家因公共利益征收土地

民法典第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”

土地管理法第58条第1款第1项规定，为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

3.土地灭失

城市房地产管理法第21条规定：“土地使用权因土地灭失而终止。”在土地全部灭失的情况下，建设用地使用权的标的不复存在，权利也应当消灭；在土地部分灭失的情况下，建设用地使用权就剩余的部分继续存在。

4.建设用地使用权被提前收回

在以下两种情况下，建设用地使用权会被土地所有权人提前收回：第一，建设用地使用权人违反按照约定用途使用土地的义务，经所有权人请求停止仍不停止，或已经造成土地的永久性损害的，土地所有权人可以收回建设用地使用权。第二，建设用地使用权人未按合同约定开发土地达一定程度的，国家可以无偿收回建设用地使用权。

5.其他消灭事由

建设用地使用权还可以因权利人的抛弃、国家受让建设用地使用权发生混同而消灭。

牛刀小试

【多选】根据《民法典》的规定，下列关于建设用地使用权的说法正确的是（）。

A.设立建设用地使用权，必须采取出让的方式

B.同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

C.建设用地使用权自登记时设立

D.商品住宅用地应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

【金标尺答案】BCD。本题考查民法。

《民法典》第三百四十七条，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。故A错、BD对。第三百四十九条，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。故C对。故本题答案为BCD。

【判断】建设用地使用权自合同生效时设立。（）

【金标尺答案】B。本题考查民法。

《民法典》第三百四十九条，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

故本题说法错误。