重庆法检《法律基础知识》：常识备考之用益物权

一、概念

用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。是基于一定的目的对他人的土地进行使用和收益的限制物权。这是与担保物权相对的概念。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。用益权是所有权部分权能的分离，并不改变物的所有权。

二、土地承包经营权

1.农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

2.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

3.耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前述的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。

4.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

5.土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

6.土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

7.承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。

三、建设用地使用权

1.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

2.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

3.设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

4.设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

5.通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（1）当事人的名称和住所；

（2）土地界址、面积等；

（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（4）土地用途、规划条件；

（5）建设用地使用权期限；

（6）出让金等费用及其支付方式；

（7）解决争议的方法。

6.设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

7.建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

8.建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

9.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。

10.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。

11.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

12.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

13.建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

14.建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据《民法典》第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

15.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

16.建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。

四、宅基地使用权

1.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

2.宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

3.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

4.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

五、居住权

1.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2.设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款

（1）当事人的姓名或者名称和住所；

（2）住宅的位置；

（3）居住的条件和要求；

（4）居住权期限；

（5）解决争议的方法。

3.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

4.居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

5.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

六、地役权

1.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

2.设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（1）当事人的姓名或者名称和住所；

（2）供役地和需役地的位置；

（3）利用目的和方法；

（4）地役权期限；

（5）费用及其支付方式；

（6）解决争议的方法。

3.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

4.供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

5.地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

6.地役权期限由当事人约定;但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

7.土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

8.土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

9.地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

10.地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

11.需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

12.供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

13.地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（2）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

14.已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。