重庆法检《法律基础知识》：租赁合同

租赁合同，指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，将自己的财产提供给对方使用、收益的一方为出租人，使用他人财产并支付租金的一方为承租人。

一、特征

1.租赁合同是有期限地转移标的物使用权的合同。租赁合同以承租人取得租赁物的使用、收益为目的，因出租人仅需向承租人移转标的物的使用、收益权，并不移转标的物的所有权。根据我国《民法典•合同编》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

2.租赁合同是双务合同、有偿合同和诺成合同。

3.其标的物为非消耗物。在我国，租赁合同终止时，承租人须返还原物，故作为租赁物应当是特定物、非消耗物。此外，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

二、租赁权物权化

租赁权物权化，指为了强化承租人的地位，保护承租人的利益，法律赋予作为债权的租赁权一定的物权效力以对抗第三人的现象。具体规则如下：

1.租赁权物权化是对传统合同之债的相对性原理的突破，“买卖不破租赁”规则是其具体表现。

2.根据我国法律规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

三、房屋租赁的特殊规定

（一）一房多租

一房多租。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：

1.已经合法占有租赁房屋的；

2.已经办理登记备案手续的；

3.合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人有权依据法律请求解除合同、赔偿损失。

（二）转租

转租。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。具体规则如下：

1.承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

4.出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

（三）优先购买权

优先购买权。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。具体规则如下：

1.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

2.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

3.出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

（四）优先承租权

承租人的优先承租权：指在当事人之间的租赁合同期限届满而租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。我国《民法典•合同编》规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，从而以法律形式明确承认了承租人享有优先承租权。

牛刀小试

【单选】2021年1月20日，小王从张某处承租了一套两室一厅的住房并支付了一年的租金。7月25日，李某找到小王，声称是该房屋的房东，而张某只是该房屋的租户，要求小王一个月内搬出。下列说法正确的是（  ）。

A.若李某未同意张某转租，张某和小王之间的租房合同无效

B.若李某同意张某转租，李某和张某之间的租房合同自转租时无效

C.若李某未同意张某转租，李某有权解除张某和小王之间的租房合同

D.若张某第一时间履行了告知义务但李某未在规定时间内表态，张某和小王之间的租房合同有效

【金标尺答案】D。本题考查民法。

《民法典》第七百一十八条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。在本题中，李某在知道转租的情况下，六个月内未表态，视为同意转租。故本题答案为D。

A项：《民法典》第四百六十五条第一款，依法成立的合同，受法律保护。本题中，未经出租人同意，转租人与次承租人之间的租赁合同依然有效，因转租人未经同意转租导致租赁合同义务无法履行的，次承租人可以向其主张违约的损害赔偿责任。

B项：《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

C项：《民法典》第七百一十六条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《民法典》第四百六十五条第二款，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。因此，转租人未取得出租人同意将租赁物转租属于重大违约，出租人有权解除与承租人之间的合同，但无权解除承租人与次承租人之间的合同。

梳理完相关知识点之后，我们会发现房屋租赁合同的考点是比较复杂的，大家要特别注意租赁物权化和四种房屋租赁的特殊规定。